■ ‘홍골공원 특례화 사업’은 청주시와 공동으로 진행하는 사업입니다.

– 공원화 특례사업의 토지매입비용을 민간시행자(홍골공원개발)가 예치하며, 청주시는 예치된 비용으로 사업대상지의 토지를 매입해주는 사업구도입니다.

 

■ 민간시행자의 기부채납

• 민간사업자는 공원 부문에 해당되는 토지를 청주시에 기부채납 하며, 민간사업자의 비용으로 공원시설물을 설치하여 추가로 기부채납 합니다.
• 청주시민들에게 공원을 제공하는 공익적 성격을 가지고 진행하는 ‘특례화사업’입니다.

 

■ ‘홍골공원 특례화 사업’은 공원사업과 비공원사업으로 구성됩니다.

• 공원 부문은 민간시행자인 홍골공원개발과 청주시의 공동시행으로 진행합니다,
• 비공원시설(공동주택) 부문은 홍골공원개발(민간시행자) 단독사업입니다.

■ 사업지연 사유

• 홍골공원 특례화 사업은 절차상 소규모환경영향평가를 통해 진행하였으나, 행정관청의 일부 패소(환경영향평가 미실시)로 정식 환경영향평가를 수행하게 되었습니다. 이로 인해 약 2년 간의 시간이 지연되었습니다.

 

■ 공원화 특례사업의 환경영향평가

• 공원화 특례사업은 청주시를 포함한 여러 지방자치단체에서 시행하는 특례화 사업으로, 환경영향평가로 인해 비슷한 소송은 많이 있었습니다.
• 판결 시점 당시에는 전국적으로 공원 특례화사업이 초창기였고, 구체적인 절차가 완비되기 전이었지만, 현재는 구체적인 사업절차가 마련되어 있어 사업은 절차대로 잘 진행되고 있습니다.

■ 공원화 특례사업은 공익사업

• 공원사업지의 70% 이상을 기부채납하는 공익사업이므로, 협의매수 하지 못한 토지에 대해서는 청주시가 수용할 수 있는 권한이 있습니다.

 

■ 토지보상비용 예치 완료

• 본 사업은 예상 보상비 6억원이 청주시가 지정한 계좌에 예치된 후, 이 중 219.4억원이 토지보상비로 이미 지급되었으며, 153.1억원은 잔여 보상비로 남아 있습니다.

 

■ 실시계획인가 후 토지매입 재개

• 본 사업은 2024년 하반기 실시계획인가의 접수 및 인가가 예정되어 있습니다.
• 협의매수 후 강제수용 절차를 통해 사업대상지는 100% 확보될 예정입니다.
• 토지 확보는 다른 어떤 사업보다 안전합니다.
• 공원화 사업을 이해한다면 이미 확보 된 것과 마찬가지라고 볼 수 있습니다.

■ 검증된 사업방식

• 결론적으로 우선모집은 법적으로 문제가 없으며 대형 로펌의 법률검토를 완료하였으며 전국적으로 다수의 사례를 통해서 검증된 사업방식입니다.
• 구체적인 법률 검토는 복잡하기 때문에 별도 문의 시 상세히 답변 드리도록 하겠습니다.

■ 안정된 사업비 확보

• 우선모집을 통한 안정된 사업비 확보를 통해서 사업의 안정성을 더하기 위함입니다.
• 약 3년 전까지는 착공 전에 준공까지 필요한 사업비 중 상당 비중의 사업비가 대출로 확보되었으나, 최근 금융시장은 급변하고 있습니다.
• 우선모집의 투자금은 공식적인 사업비로 집행됩니다. 따라서, 급변하는 금융시장 환경에서 오히려 안정된 사업비를 확보하는 좋은 방안입니다.

■ 맞습니다. 임대분양대금으로 분양전환 권리까지 확보됩니다.

• 앞의 Q&A에서 밝혔듯이 우선모집자는 사업비 조달에 기여를 한 분들이기 때문에 상대적으로 저렴한 금액에 사실상의 분양전환 권리까지 드리는 것입니다.
• 단, 옵션비용(발코니 확장, Full 에어컨 등)은 별도의 비용입니다.

 

■ 임대기간 동안 월세발생 NO!

• 입주 후 10년 동안 별도의 월 임대료가 없습니다.
• 다만, 매월 관리비 등 임차인으로서 부담하실 비용은 납부하셔야 됩니다.

 

■ 임대기간 동안 임대보증금 상승 NO!

• 의무임대기간 10년 동안 일체의 임대보증금 상승이 없습니다.
• 임대차기간 10년 종료 후 납부하신 임대보증금으로 우선 매수할 권리를 갖습니다.
• 임대보증금이 곧 확정분양가입니다.
• 10년 후 취등록세와 같은 세금을 납부하시고 소유권이전등기 하시면 됩니다.

 

■ 임대기간 동안 자유로운 전매 O.K! 재임대 O.K

• 임대기간 중 자유로운 전매가 가능합니다.

 

■ 임대기간 동안 재임대 O.K

• 임대기간 중 다른 사람에게 재임대도 가능합니다.

■ 공원화특례사업은 공익사업으로 많은 수익을 낼 수 없습니다.

• Q3에서도 밝혔듯이 본 사업은 공익사업의 성격이 있는 만큼, 사전에 약정한 수익률을 벗어날 수 없습니다.
• 청주시에서 민간사업자 선정 시, 약정한 수익률이 낮습니다. 수익률에 제한이 있는만큼 매출을 높이는데 제한이 있습니다.
• 이로 인해서 우선모집자에게 현재의 금액으로 공급이 가능합니다.

■ DL건설은 현재 시공예정사입니다. 곧 확정 확정시공사로 확정됩니다.

• 용어 그대로 현재 DL건설은 예정사이므로 확정은 아닙니다.
• 그렇지만 사실상 확정이라고 보셔도 됩니다. 도급계약 절차의 과정으로 현재는 예정사로서 참여 중이며, 일정 단계에서 도급계약을 체결할 것입니다.
• 사실상 확정이라고 보기 때문에, 홍보관의 전시 유니트도 최근 DL건설이 분양했던 수도권 사업장의 유니트를 거의 그대로 적용하였으며, 단지 옵션도 DL건설의 여러가지 기존 옵션을 사용하게 될 것으로 홍보하고 있습니다.

 

■ 시행사(홍골공원개발)은 DL건설과의 신의를 지키고 있습니다.

• 건설사는 시행사와 사실 상 개발사업의 파트너입니다.
• 시행사는 DL건설의 공식적 요구사항인 시공예정사로 안내드리고 있습니다.
• DL건설의 공식적인 입장을 존중하기에 우선공급자 예정자분들께도 안내드리고 있습니다.

■ 내년 상반기 착공 가능

• 인허가는 여러가지 변수가 발생할 수 있기 때문에 명확히 말씀드리기 어렵습니다.
• 다만, 현재 일정대로 진행되면 내년 상반기 착공이 가능하며 준공까지는 약 30~34개월정도 소요됩니다.

 

■ 인허가 진행상태는 각 시점별로 다릅니다.

• 자세한 설명은 별도 문의 시 상세히 답변 드리도록 하겠습니다.